- Sólo un 44.7% de las viviendas propias en México, nuevas o de segunda mano, mantienen un crédito vigente en 2020.
- En México el 65.4% de las nuevas viviendas adquiridas son mediante recursos propios seguido de la financiación a través del Infonavit, que representaba el 18%.
- Los países con el mayor Indicador de Potencial Inmobiliario para el Sector Asegurador (IPIA) son la India, seguido de Filipinas y de China.
Ciudad de México a 18 de abril de 2023 – MAPFRE Economics, el Servicio de Estudios de MAPFRE, ha publicado el informe “Mercados inmobiliarios y sector asegurador”, el cual hace un profundo análisis sobre la industria inmobiliaria y su potencial asegurador en México. Además, muestra la interrelación existente entre ambos sectores y ofrece información de los indicadores más relevantes del sector inmobiliario que influyen en el desarrollo de la actividad aseguradora incluyendo, entre los de mayor importancia, el parque de viviendas y el saldo hipotecario, además de las proyecciones poblacionales y formación bruta de capital de viviendas privadas, entre otros.
“El nivel de desarrollo y madurez del mercado inmobiliario residencial, así como el grado de dinamismo de su mercado hipotecario son factores de gran relevancia en el desempeño de la actividad aseguradora”, recalca Manuel Aguilera, Director General de MAPFRE Economics.
El caso de México
En México el valor estimado del stock de viviendas en México en 2023 asciende a 25.1 billones de pesos (en torno a 1.3 billones de dólares), lo que representa el 136% del PIB, en tanto que la riqueza financiera bruta de los hogares se estima en 75.5 billones de pesos (409% del PIB). La evolución del stock inmobiliario de viviendas en las últimas dos décadas en México muestra un valor creciente en términos reales, si bien su peso relativo en la riqueza de los hogares ha venido decreciendo ligeramente a lo largo de ese período.
Por su parte, el análisis de la formación bruta de capital en construcción de vivienda en términos relativos en relación con el PIB, desde el año 1993, presenta una tendencia decreciente, a excepción del período comprendido entre los años 2001 a 2008, alcanzando un máximo del 6.8% del PIB en el año 2008, con un acusado descenso desde entonces hasta presentar un nivel en torno al 4.5% en 2022, marcando los mínimos de las últimas tres décadas (véase la Gráfica 2.2-b).
Construcción y venta de viviendas nuevas en México Según el registro gestionado por los desarrolladores de la vivienda incluidos en el Registro Único de Vivienda (RUV), las viviendas registradas sufrieron una caída del -43.8% en el año 2022, frente al incremento del 40.8% del año anterior, situándose en 144,937 frente a las 257,689 de 2021.
Una evolución similar se observa al analizar el número de viviendas finalmente producidas, el cual desciende notablemente a lo largo de los años, las viviendas construidas durante el período 2014-2022 únicamente registraron incrementos positivos en 2014, 2015 y 2021.
La producción de vivienda en México no ha podido recuperar los niveles previos. El año 2015 fue el de mayor producción en la muestra analizada, alcanzando un total de 301,819 viviendas, frente a las 135,581 viviendas construidas en 2022 (año de menor producción), presentando una caída del -55.1% en el período comprendido entre el 2015 y el 2022.
Saldo hipotecario y nuevas hipotecas constituidas
La financiación de la vivienda y el mercado de crédito hipotecario en México muestran características diferenciales respecto a otros países. Según se desprende de la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), con datos a 2020 los recursos propios de los hogares son los que prevalecen como medio de financiación para la adquisición de una vivienda (65.4%), seguido de la financiación a través del Infonavit, que representaba el 18%.
De este modo, la financiación a través de instituciones financieras privadas representaba solo el 9.1% frente al resto de opciones.
Asimismo, si el análisis se realiza sobre las viviendas propias, nuevas o de segunda mano, que en su conjunto sumaban un total de 8,453,016 viviendas en 2020, es el Infonavit el que lidera su forma de adquisición, superando a la fuente de financiación de recursos propios.
Como dato adicional cabe mencionar que sólo un 44.7% de las viviendas propias, nuevas o de segunda mano, mantienen un crédito vigente en ese año.
Brecha de crédito a los hogares
Por lo que se refiere a la evolución de la brecha del crédito a los hogares en relación con su nivel medio (como porcentaje del PIB), puede observarse que, en México, desde el año 2001 hasta 2017, se presenta un extenso período en el que el volumen del crédito a los hogares se encuentra por encima de su media de largo plazo, alcanzando su punto culminante en 2007. A partir de ese punto ha comenzado a cerrarse, lo cual se vio reflejado en el nivel de precios que se desaceleraron entre los años 2008 y 2010, pero sin llegar a retroceder.
Gracias a lo que han arrojado estos y más análisis en los cuales se puede ver el potencial de crecimiento en el mercado para México, este ocupa el puesto 27 en el ranking del Indicador de Potencial Inmobiliario (IPI) calculado por MAPFRE Economics, entre los 43 países para los cuales se ha podido calcular este indicador sintético (véase el capítulo cuarto de este informe). Dentro de los distintos componentes que se ponderan para calcular el indicador, el correspondiente al crecimiento demográfico es el que contribuye en mayor medida a mejorar la posición de potencialidad de México en la muestra de países analizados.
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