Luego del sismo de 2017 en la Ciudad de México, fue evidente que muchos seguros no se ajustaban a los intereses de los usuarios, pues solo cubrían los inmuebles a valor de reposición.
Laura Islas y Roxana Vélez / Coordinadora editorial, Revista Siniestro
Este importe es insuficiente en caso de pérdida total porque, para indemnizar a los clientes, considera el costo de los materiales de construcción, pero no la zona, que sí contempla el valor comercial. Platicamos con Alfredo Levi y Felipe Elizondo, nuestros amigos de Equity Ajustadores Profesionales, para saber su opinión sobre el valor de reposición y el valor comercial de los inmuebles en las pólizas de hogar. “Empecemos con el ejemplo de un agente de seguros, quien compró un departamento en la colonia Del Valle, en la CDMX, por un valor de 5 millones de pesos. Para ello, fue a un banco, donde le prestaron 4 millones. Con esa cantidad y el millón que tenía pudo comprarlo
en 2016. La compañía de seguros del banco cubrió el inmueble a valor de reposición porque no había valor comercial. En 2017 vino el sismo y el departamento acabó como pérdida total. ¡Oh, sorpresa! El valor de reposición era de 800 mil pesos, menos el deducible y el coaseguro, así que el banco recibió poco más de 500 mil y el agente se quedó sin departamento y sin su millón, pero con una deuda de casi 3.5 millones con el banco. Él no lo aseguró, sino el banco que le dio el préstamo”, explicó Alfredo.
El 99% de las personas que tienen una hipoteca se asegura con el banco que les dio el crédito, pero muchas veces esta institución solo cuida sus intereses y deja al cliente totalmente desprotegido cuando ocurre una pérdida total. En el ejemplo anterior, el valor comercial del departamento era 5 millones de pesos y el valor de los materiales (reposición) era 800 mil pesos, así que la diferencia entre ambos montos era abismal incluso sin considerar el deducible y el coaseguro. De aquí que una póliza a valor de reposición no siempre es una buena opción.
“Hay quince textos diferentes sobre el valor comercial y ninguno es claro sobre cómo opera este. Hemos discutido el problema con la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS) y le hemos pedido a las compañías que establezcan quién debe dar el valor comercial para que los agentes y los usuarios, cuando vean la póliza, sepan de dónde se tomará la información para pagar la indemnización. Para una casa habitación el valor de reposición es suficiente, pero para un departamento en condominio se necesita el valor comercial”, señaló Alfredo.
Un condominio puede tener una póliza para áreas comunes o para toda la propiedad colectiva y cada condómino puede tener un seguro individual. Si ocurre un siniestro, todas las pólizas pueden operar; sin embargo, los casos de condominio se están volviendo un gran problema. Por ejemplo, en la Zona Diamante de Acapulco no han avanzado las reparaciones porque algunos condóminos no tenían una póliza, así que se debe buscar la forma de adaptar los seguros a la realidad, porque no hay una buena ley que obligue a los condóminos a estar asegurados.
“En Cancún presentamos el ejemplo real de un hotel que pagaba una prima de 7.5 millones de pesos y de uno que pagaba una prima de 2.5 millones, para mostrar a los agentes la ventaja de la póliza que era tres veces más cara. El asegurado cobró 200 millones más de perdida por pagar 5 millones más de prima cada año, así que a la hora del siniestro recibió bastante más dinero que el asegurado que pagó menos prima”, comentó Alfredo. Por eso, al buscar una cobertura se recomienda analizar cuál otorgará una mejor indemnización. (ver tabla)
Estandarizar el costo de los m2 para atender un siniestro “Es posible estandarizar los costos a valor de reposición, pero no a valor comercial porque este tiene que ver con la zona donde se encuentra el bien. El valor de reposición quizás tenga pequeños diferenciales por el costo de los materiales y de la mano de obra, pero casi es similar en todo el país, mientras que el valor comercial no. Si se hace una tabla de referencia, los valores deben subdividirse por el tipo de acabados, porque muchas veces el precio del metro cuadrado varía de acuerdo con ellos”, afirmó Alfredo.
Aunque desde 2017 ha habido un mayor aseguramiento porque es posible adquirir una cobertura de hogar a valor comercial, todavía queda pendiente el problema de saber quién establecerá este valor a la hora del siniestro, en qué se basará y qué incluirá.
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