RC & Hogar

Temas a perfeccionar en los contratos de seguros de casa habitación

Adriana Oropeza, directora editorial Revista Siniestro

El 18 de septiembre pasado, la AMIS y la AMB presentaron en conferencia de prensa diversos acuerdos con la finalidad de dar a conocer las resoluciones que tomaron en conjunto para fortalecer el aseguramiento hipotecario, es decir, su compromiso para homologar criterios en la mejora de los seguros asociados al crédito hipotecario.

Lo relevante, de acuerdo con lo que he escuchado y leído entre líneas de esa conferencia, es el reconocimiento lato —a mi parecer inédito— de que el sistema asegurador mexicano es perfectible y de que se requirió de un evento catastrófico mayor, un gran temblor, para revisar nuevamente las condiciones asegurables que, al final, obran en perjuicio no sólo del asegurado sino incluso del propio sistema hipotecario, puesto que la falta de recuperación del seguro supone el impago de la deuda o la incapacidad de restablecer el inmueble a su condición previa al siniestro.

mortgage-points-1764x700_cBajo este marco de referencia se justifica mi introducción, dado que, desde esa presentación, los medios especializados nos han inundado de información asociada al 19/s, entre la que destacan 2 datos: por un lado, que se ha pagado el 87.37% de los 50,654 reclamos existentes, con un monto estimado de 3 mil 29 millones de pesos, ligados a un crédito hipotecario, y, por otro lado, que se estima pagado el 75.46% de los seguros directos y por tanto ajenos a un crédito, con un valor de 750 millones de pesos.

Pero, al margen del comportamiento indemnizatorio global por el temblor de 2017, que sin duda es un resultado muy bueno y permite argumentar que se ha superado la contingencia, se mantiene hasta hoy la condición imperante de los contratos de seguro: hay variantes que dificultan homologar los resultados para todos los asegurados. Si bien el descuento del deducible y el coaseguro son una constante de todos ellos, no ocurre lo mismo con la operación a primer riesgo absoluto, es decir, con la aplicación óptima en beneficio de los asegurados y las sociedades hipotecarias.

Las variantes entre la oferta suponen pólizas sujetas a depreciación —las menos—, o bien, contratos cuyo límite indemnizable es el declarado por la hipotecaria, en muchos casos sólo hasta el saldo del crédito y no hasta el valor destructible. Por otra parte, subsiste el hecho de que, si el valor del crédito hubiera sido superior al valor destructible, éste se convertiría en el máximo indemnizable, lo que dejaría al acreditado con una deuda por un bien que pudo incluso haberse perdido por el siniestro. Todo esto se evitará en el futuro con el acuerdo entre ambas asociaciones.

Pero, más allá de eso, hay otros temas por perfeccionar, por ejemplo, que el valor destructible siempre será menor que el valor comercial de la casa habitación o departamento, pues el acreditado obtuvo dentro del crédito el valor correspondiente al terreno y las cimentaciones, que no son asegurables, por lo que, aunque la declaratoria aludida sea excelente, falta verla reflejada en el futuro.

Además, la mayoría de los contratos de seguro para casa habitación en edificio no contempla el aseguramiento —o bien, lo excluyen expresamente— para las áreas comunes, es decir, para la proporción que como copropietario le corresponda al asegurado. Esto sucede porque la única forma para amparar tales pérdidas por sus áreas de indiviso era que el inmueble se encontrase en convenio expreso o sujeto al régimen de condominio, puesto que copropiedad y régimen especial de condominio no son términos equivalentes, lo cual se puntualiza en los contratos de seguro para establecer el alcance indemnizable. Por tanto, todavía será necesario que se homologue, para todas las pólizas, el reconocimiento de los valores inherentes a las áreas llamadas de indiviso, ya que el contratante del seguro mantiene un vínculo económico con éstas, por lo que es de su interés que sean indemnizables.

Por ello es bueno escuchar que estas 2 asociaciones, la de aseguradores y la de banqueros, acordaron el mejoramiento de los contratos. Sin embargo, los cambios propuestos, como el relativo a reconocer como suma máxima indemnizable la que resulte mayor entre el valor destructible y el saldo del crédito a la fecha del siniestro, no se deben quedar en buenas intenciones. Para que esto funcione, el asegurador en adelante debe reconocer el diferencial de la deuda remanente con respecto a lo que realmente valen los materiales con los cuales está edificado el bien asegurado.

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