Ricardo G. Segura Roca / Secretario del Consejo Directivo, Amasac
El crecimiento de los núcleos urbanos en las principales ciudades de México ha impulsado un cambio relevante en los modelos habitacionales, los cuales han pasado de la vivienda unifamiliar a los desarrollos bajo el régimen de propiedad en condominio. Estos complejos ofrecen ventajas claras, como seguridad, servicios compartidos y amenidades; sin embargo, también introducen una realidad poco analizada desde la perspectiva técnica del seguro: la convivencia permanente entre copropietarios implica riesgos directos de responsabilidad civil (RC) entre ellos.
Nueva exposición al riesgo
En una vivienda tradicional, la probabilidad de causar un daño a un tercero inmediato es limitada. En un condominio, por el contrario, los escenarios de riesgo se multiplican:
• Filtraciones entre unidades, derivadas de las instalaciones.
• Incendios con propagación vertical u horizontal.
• Daños derivados de instalaciones hidráulicas o eléctricas.
• Caída de objetos hacia áreas comunes o unidades inferiores.
En este entorno, el riesgo deja de ser individual para convertirse en una exposición compartida y recurrente.
¿Qué es la cobertura de RC cruzada?
Para atender esta realidad, el mercado asegurador mexicano ha incorporado la cobertura de RC cruzada, una adaptación de los esquemas internacionales, la cual permite que:
• Los condóminos, incluyendo la asociación civil representada por la administración de condóminos en turno, puedan reclamarse daños entre sí.
• Cada asegurado sea considerado como un tercero frente a los demás. Esta cobertura rompe el principio tradicional de la RC que impide a los asegurados reclamarse entre sí. Sin ella sería inviable la indemnización de varios siniestros.
Integración en la póliza
La RC cruzada no suele contratarse de forma independiente. Se incorpora dentro de la póliza múltiple de condominio junto con la cobertura de daños materiales del edificio, el cual debe asegurarse en su totalidad por su naturaleza indivisible. Por tanto, representa una oportunidad de valor para el agente, pues no es una cobertura aislada, sino un componente esencial de un programa integral de protección.
¿Cuándo opera la cobertura?
Para que proceda, deben cumplirse los principios básicos del seguro de RC:
• Existencia de un daño real.
• Hecho u omisión no dolosa.
• Evento súbito e imprevisto.
• Responsabilidad legal imputable al asegurado.
Ejemplo típico de un siniestro cubierto por la RC cruzada es la rotura accidental de una tubería interna que provoca daños en los departamentos inferiores.
¿Cuándo no opera?
En la práctica, es frecuente intentar encuadrar en la RC cruzada situaciones que no son materia de seguro. Entre ellas destacan:
• La falta de mantenimiento. Por ejemplo, daños derivados de impermeabilizaciones agotadas o de elementos deteriorados no atendidos. En estos casos, no se trata de un evento súbito, sino de uno previsible. En otras palabras, es una omisión prolongada y no un siniestro.
• Los vicios de construcción. Los defectos como las fisuras estructurales, las instalaciones mal ejecutadas o los materiales inadecuados son responsabilidad del constructor o del desarrollador, no de los condóminos ni de la administración.
Vacíos en la práctica y regulación
Aunque la legislación mexicana suele obligar a los condominios a contar con seguros, existen vacíos importantes:
• No se definen coberturas específicas.
• No se contempla expresamente la RC cruzada.
• Se deja la estructura del programa al criterio del mercado.
Esto provoca que muchos inmuebles operen con protecciones incompletas, lo cual genera conflictos legales innecesarios entre vecinos.
Conclusión
En los condominios modernos, los conflictos entre vecinos no son una posibilidad remota, sino una consecuencia natural del modelo de vivienda. Por ello, la RC cruzada no debe verse como un extra, sino como una protección fundamental bajo el régimen condominal. Al entender que cada condómino está expuesto a afectar el patrimonio de sus vecinos, esta cobertura se convierte en la herramienta técnica que evita que un incidente cotidiano escale a un conflicto legal o patrimonial mayor. En un entorno de crecimiento urbano constante, la RC cruzada deja de ser una opción para convertirse en una necesidad práctica.
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